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“售后回租”危险事例税务谋划剖析

2019-04-04 14:21:00 | 来历:我国管帐网 | 作者:

  事例

  2012年10月,某房地产开发公司与购房者甲签定《商铺生意合同》。合同约好,房地产开发公司将一处产权面积为50平方米的商铺卖给甲,以每平方米2万元的价格成交(2012年10月,该地段同类型商铺均匀出价格格为每平方米3万元),总价为100万元,甲需一次性付清悉数价款。在签定《商铺生意合同》时,房地产开发公司还要求甲与另一家物业公司签定无租运用合同,约好从交房之日起8年内,该商铺无偿租借给物业公司(2012年10月,该地段均匀租借价格为每年6.25万元)。对上述行为,购房者甲未对租借收入进行交税申报,房地产开发公司作了如下管帐处理:

   (1)收到金钱时:

  借:银行存款 1000000

    贷:主营事务收入1000000

  (2)缴交税费时:

  借:应交税费——应交营业税(暂不考虑其他税费)50000

    贷:银行存款 50000

  房地产开发公司以为依据合同内容约好,自己只触及100万元的现金流入,应依照100万元作为计税依据交纳营业税(出售不动产)。而购房者甲以为自己并未实践收到租金,不需交税申报。

  剖析

  这是一种典型的售后回租方式。售后回租,指卖主将克己或外购的房产出售后,又将该项房产从买主(即租借人)中租回,习气称之为“回租”。房地产开发公司在和购房者签定《商铺生意合同》的一起,要求购房者与其或其他公司一起签定《商铺回租协议》,约好交房后,购房者抛弃必定时期的保管收益权,房地产开发公司将房款扣除租金后的金额直接作为《商铺生意合同》的成交价。这实践是一种绑缚出售行为,购房者以抛弃了必定时期的房子租借收益换来了价格上的优惠,房地产开发公司以名义上价格的优惠,换取了对购房者不动产的运营权或运用权,即其他经济收益。《国家税务总局关于个人与房地产开发企业签定有条件优惠价格协议购买商铺征收个人所得税问题的批复》(国税函〔2008〕576号)指出上述事务的本质是:购买者个人以所购商铺交由房地产开发企业租借而取得的房子租借收入付出了部分购房价款,应依照本质重于方式的准则,将上述两种行为联络起来,依照税收征管法实施细则第四十七条和营业税暂行条例实施细则第二十条的规则,核定其营业额。上述事例,房地产开发公司应依据房子成交价加优惠额度交纳营业税(出售不动产)及附加,购房者甲应参阅商场租借均匀价格交纳营业税(服务业——租借业)及附加。

  关于这种方式,部分省市拟定了相关方针。《浙江省地税局关于营业税若干方针事务问题的告诉》(浙地税函〔2008〕62号)第八条规则,房地产开发公司选用折让优惠等方式将产品房出售给购房者,在签定购房合同的一起,房地产开发公司(或房地产开发的相关企业)与购房者另行签定产品房委保办理合同,约好购房合同以折让优惠后价款为成交价,购房者自愿抛弃必定时期的保管收益权和其他费用。房地产开发公司产品房折让优惠额(或产品房价格低于同类产品房价格部分)应并计产品房出价格款一并按“出售不动产”征收营业税,购房者因抛弃必定时期的保管收益权和其他费用而享用的折让优惠额属取得经济利益,应按“服务业——租借业”税目征收营业税。

  危险提示

  从上述剖析能够看出,该种方式下,假如选用上述账务处理,不只没有给房地产开发公司或购房者带来任何税收上的优惠,并且或许会给两边带来危险。

  1.若房地产开发企业将优惠后的应税收入作为营业额进行交税申报,其行为往往会被税务机关依据税收征管法第六十三条第一款的规则认定为偷税,不只会被追缴少缴的税款、滞纳金,并且会被处以50%以上5倍以下的罚款,甚至有被追查刑事责任的危险。

  2.国税函〔2008〕576号文件规则,购买者个人少开销的购房价款,应视同个人产业租借所得,依照“产业租借所得”项目征收个人所得税。房地产开发企业存在代扣代缴的责任,而这责任假如依照售后回租方式进行上述账务处理,简单发生被忽视的危险。

  3.《国务院办公厅关于持续做好房地产商场调控作业的告诉》(国办发〔2013〕17号)明确指出,能核实房子原值的,个人售房应依法严厉按转让所得20%征收个人所得税。依照上述账务处理要求,房地产开发公司往往将优惠后的金额作为开票的金额,而购房者一旦对外出售该房产,在交纳个人所得税时,由于能够扣减的原购房价款的削减,将会导致多缴交税款的危险。

  4.以扣除租金后的金额作为生意的合同成交价,购房者若进行借款,则需求进步首付本钱,削减借款额度。以上述事例为例,以首付款40%,借款份额60%进行核算。若选用实在的价格150万元作为合同金额,则需首付60万元,取得借款90万元,还有8年的租金合计50万元作为收入,这样购房者实践只需付出10万元,取得借款90万元;若选用事例中合同的成交价100万元,则购房者需首付40万元,取得借款60万元。两者比较能够看出,后者使购房者进步了首付本钱,削减了借款额度。

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